Antes de enamorarte de un terreno, conviene leer una línea que casi nadie mira: su zonificación. En la Ciudad de México cada predio tiene una clave del tipo H/3/20/M que define qué se puede construir, a qué altura y cuántas viviendas caben. Saber leerla te ahorra sorpresas (y dinero) antes de firmar. Este es el tip de hoy de CAPYASE.
Qué significa cada parte de la clave
Tomemos como ejemplo H/3/20/M:
- H — uso de suelo. H es habitacional; HM es habitacional mixto (vivienda con comercio u oficinas); HC, habitacional con comercio en planta baja. Define qué puedes construir.
- 3 — número de niveles. Es la altura máxima permitida, contada en pisos.
- 20 — porcentaje de área libre. La parte del terreno que debe quedar sin construir a nivel de suelo (patios, jardines, áreas permeables).
- M — densidad. Indica cuántos metros de terreno se necesitan por cada vivienda.
Las letras de densidad
Según la Norma General de Ordenación 11, la literal de densidad equivale a:
- A (alta): una vivienda por cada 33 m² de terreno.
- M (media): una vivienda por cada 50 m².
- B (baja): una vivienda por cada 100 m².
- MB (muy baja): una vivienda por cada 200 m².
- R (restringida): una vivienda por cada 500 o 1,000 m², o lo que fije el programa de la alcaldía.
- Z: lo que resulte de la superficie construible entre el tamaño de las viviendas, respetando la vivienda mínima.
Haz la cuenta en cinco minutos
Ejemplo: un terreno de 300 m² con zonificación H/3/20/M.
- Área de desplante (lo que puedes ocupar en planta baja): 300 m² × 80 % = 240 m².
- Superficie máxima de construcción: 240 m² × 3 niveles = 720 m².
- Número de viviendas: 300 m² ÷ 50 m² = 6 viviendas (el resultado se redondea: hacia arriba desde 0.5, salvo en densidad R, donde siempre se redondea hacia abajo).
Con esos tres números ya sabes si el proyecto que imaginas cabe en el predio, o si el precio del terreno tiene sentido para lo que realmente se puede desarrollar.
Lo que la clave no dice
La zonificación es el punto de partida, no la respuesta completa. Antes de comprar o diseñar, revisa también:
- El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, que expide SEDUVI. Es el documento que da certeza jurídica sobre lo que aplica a ese predio.
- Normas de ordenación particulares de la colonia o del corredor, que pueden dar más niveles o imponer restricciones.
- Zonas o inmuebles patrimoniales: si el predio está en un área de conservación o catalogado, el proyecto puede requerir visto bueno adicional.
- Estacionamiento, restricciones y servicios: cajones requeridos, remetimientos y factibilidad de agua y drenaje cambian lo que realmente cabe.
Para una primera consulta, el portal oficial de información geográfica de la Ciudad de México permite buscar un predio y ver su zonificación; el certificado es el que confirma.
Conclusión: el proyecto empieza en el uso de suelo
Un buen diseño arquitectónico empieza por entender qué permite el predio. En CAPYASE revisamos zonificación, normas y restricciones antes de trazar la primera línea, para que el proyecto sea viable desde el inicio.
¿Estás evaluando un terreno? Mándanos la clave de zonificación y los metros del predio por Facebook y te ayudamos a leer su potencial.